¿Por qué la vivienda es tan cara en España? (Parte 1)

Por Roberto Campos


El nivel de vida en el mundo es cada vez  más alto. Cosas que hasta hace una o dos generaciones eran consideradas un auténtico lujo, como volar en avión, estrenar ropa cada año, comer carne varias veces a la semana, estudiar una carrera universitaria o que una familia tenga varios coches, hoy en día están al alcance de cada vez de más gente en todo el mundo.

Hace tan solo 40 años, un vuelo de Madrid a París costaba aproximadamente el sueldo de un mes de un español de clase media. Hoy en cambio, es raro encontrar a alguien que no haya hecho una escapada de fin de semana para conocer alguna ciudad europea.

Esta mejora general en nuestro nivel de vida no se debe tanto a que nuestros salarios sean comparativamente mucho más altos, sino a que los productos y servicios que consumimos son cada vez más baratos. Sin embargo, hay un producto fundamental en nuestras vidas que no sigue esta tendencia. Comprar o alquilar una casa no solo no se ha vuelto más accesible, si no que es cada vez más caro en prácticamente todo el mundo.

Por poner un ejemplo, el Instituto Nacional de Estadística de España (INE) calcula que, en 2017, los hogares españoles destinaron de media un 26,5 % de sus ingresos anuales a pagar su vivienda, ya sea para afrontar la cuota de la hipoteca o el abono del alquiler.

Con estos datos, es evidente que el acceso a una vivienda más asequible deber ser una de nuestras prioridades si de verdad queremos que siga aumentando el nivel de vida de la gente.

Sin embargo, los problemas no suelen tener una sola causa y la dificultad en el acceso a la vivienda no es una excepción. Si queremos entender el problema, es fundamental tener en cuenta a todos los agentes involucrados en el sector inmobiliario desde la concepción del proyecto a la venta.


1. El papel de la administración pública.

A diferencia de otros productos de consumo como un coche o un teléfono móvil, para construir una vivienda lo primero que necesitamos es disponer de un terreno. Afortunadamente, en países relativamente poco poblados como España si hay algo que nos sobra es terreno disponible, por lo que la escasez de suelo, en principio, no debería ser un problema.

Sin embargo, tener la propiedad de un suelo no nos da el derecho a hacer lo que queramos en él. En España, como en la mayoría de los países, la decisión sobre los usos del suelo corresponde a la administración pública. De hecho, el suelo no urbanizable en la mayoría de las principales ciudades de España (dónde la demanda de la vivienda es cada vez más alta) alcanza porcentajes superiores al 60%.

Con estos datos, es inevitable preguntarse por qué la administración es tan reacia a cambiar el uso del suelo a urbanizable. La respuesta, como siempre, es compleja.

Por un lado, los ayuntamientos son los responsables del funcionamiento de los servicios públicos en una ciudad y cuanto se construye un nuevo barrio, el ayuntamiento tiene la obligación proveer a esa nueva zona de servicios esenciales como recogida de basuras, alumbrado, transporte público, alcantarillado, seguridad…

Por lo tanto, si una empresa privada construye una promoción de viviendas y no las consigue vender, el resto de los contribuyentes deberán hacerse cargo de unos servicios públicos sobredimensionados para una zona de la ciudad prácticamente despoblada. Por este motivo, los ayuntamientos quieren controlar hasta el mínimo detalles cómo y cuánto se expande su municipio.

Sin embargo, como pudimos comprobar con la enorme cantidad de barrios fantasma que proliferaron en las ciudades españolas con el estallido de la burbuja inmobiliaria a partir de 2007, este sistema no evita el fracaso de los nuevos desarrollos urbanos y además, provoca una escasez artificial de suelo edificable, que incrementa el precio del suelo y de la vivienda.

Tampoco debemos olvidar que los ingresos provenientes del suelo y de la vivienda constituyen una parte importante de la recaudación de los municipios, lo que supone un incentivo para que los ayuntamientos utilicen el urbanismo para aumentar sus ingresos fiscales.

La administración pública es la principal propietaria de suelo urbano no edificado en muchas de las grandes ciudades, y en muchas ocasiones utiliza su control sobre la oferta de suelo para obtener más dinero con la venta de sus solares.

Por ejemplo, el valor de un suelo rústico se puede multiplicar por más de 30 una vez declarado urbanizable y esta decisión depende directamente de los concejales del plenos municipal.

Este enorme poder concentrado en tan pocas personas es un incentivo muy poderoso para propietarios y promotores, a la hora de intentar corromper a la administración pública municipal, con el objetivo de conseguir que sus terrenos se conviertan en urbanizables. Unos costes ocultos, que por supuesto también encarecen el precio de la vivienda.

Sin embargo, la administración pública no solo decide qué parte del territorio podrá urbanizarse y el uso concreto al que deberá destinarse, sino que además establece una planificación muy detalla de cómo se va a construir cada zona de la ciudad, sobre todo con el control de la edificabilidad, es decir, la cantidad total de metros cuadrados que es posible construir en un solar ya sea en una planta o en varias.

En los últimos 20 años, en los planes urbanísticos de muchas ciudades españolas se ha popularizado un tipo de ciudad caracterizado por su baja densidad de población. (Muchas veces con fines políticos, como explica Fernando Mendizabal en este artículo: ¿Por Qué Madrid es de derechas?) Se trata de manzanas cerradas con edificios de poca altura, avenidas con varios carriles, aceras inmensas y amplísimas zonas verdes.

Este tipo de ciudad, no solo tiene consecuencias como el aumento de la dependencia del vehículo privado, la ineficiencia de las infraestructuras públicas de transporte o el hecho de que el comercio a pie de calle se convierta en una actividad muy poco rentable, sino que además genera un tipo de vivienda muy caro.

Por ley, los municipios pueden reservar parte del suelo urbanizado (sin necesidad alguna de compensar a su propietario) para equipamientos públicos como parques, jardines, bulevares o polideportivos. Por supuesto, esto supone otro gasto extra para el promotor inmobiliario, lo que repercute de manera directa en el precio de la vivienda.

Evidentemente, esto no quiere decir que los equipamientos públicos no sean necesarios y que solo sirvan para aumentar el precio de la vivienda. Sin embargo, tenemos que ser conscientes de si realmente necesitamos espacios públicos totalmente sobredimensionados o vivir en un edificio de 3 alturas en lugar de en uno de 6, y sobre todo si estamos dispuestos a pagar el sobrecoste que esto supone en el precio de nuestra casa.

Un ejemplo muy claro es el barrio de Sanchinarro en Madrid. Este nuevo desarrollo de la capital cuenta con bulevares de hasta 60 metros de anchura o rotondas en las que podría caber sin problema la Plaza de Toros de las ventas. Espacios enormes que no aportan ningún valor a la calidad de vida de los habitantes del barrio. 


Por último, el proceso de urbanización es tremendamente lento, lo que hace imposible que la oferta de vivienda responda de una manera rápida y eficiente a la demanda del mercado. En el mejor de los casos, la duración del proceso urbanístico en España desde el comienzo de la redacción de un plan general hasta el final de la edificación es de 7 años.

Según datos de la APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) el tiempo medio de espera a nivel nacional tan solo para obtener una licencia de obra es de 12 a 14 meses. Prácticamente el mismo tiempo que se tarda en construir un bloque de viviendas.

Esta tardanza de la administración, provoca una escasez de oferta residencial y repercute de manera directa en el precio de la vivienda, debido al aumento de la duración y los sobrecostes en los proyectos y sobre todo, a la búsqueda de los promotores de cumplir los objetivos anuales de rentabilidad de su inversión.

Algo parecido está ocurriendo con las licencias de primera ocupación, en las que el tiempo de espera es de hasta 6 meses. Este retraso en la entrega de las viviendas, supone meses adicionales de intereses bancarios para las inmobiliarias que podrían evitarse sin demasiados problemas y que por supuesto también se reflejan en el precio final.

Así lo confirman los datos del «Estudio sobre la tramitación de licencias municipales» de 2019, elaborado por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) y que constata cómo desde 2017 ha aumentado el porcentaje de expedientes de obra nueva que tardan más de 12 meses en conseguir licencia (un 58% de los mismos en), algo que también está afectando a las licencias de rehabilitación.

Estos retrasos exceden ampliamente lo aceptable, ya que no tiene ningún sentido que se tarde el doble o triple en revisar un proyecto que en elaborarlo.

Es imprescindible que los políticos sean conscientes de los graves efectos que tienen estos retrasos y tomen las medidas necesarias para corregirlos, ya que como casi siempre, los que acaban sufriendo el mal funcionamiento de la administración son los ciudadanos.


La segunda parte del artículo estará disponible próximamente en este enlace: ¿Por qué la vivienda es tan cara en España? (Parte 2)

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *