Analizando la política de vivienda en la Comunidad de Madrid (parte 1): La situación actual del mercado de la vivienda

por Jaime Caballero y Fernando Caballero.

Artículo académico publicado en Revista de Urbanismo y Edificación (Aranzadi – Thomson Reuters) el 1 de junio de 2018


La situación actual del mercado de la vivienda.

 

El mercado de la vivienda en Madrid, tras casi una década de desmantelamiento e inoperancia vuelve a posicionarse como una de las cuestiones más importantes de la política regional; debido a ello los políticos regionales y municipales tienen ante sí múltiples retos, pero también grandes oportunidades. Los modelos anteriores que definieron las legislaciones y planes vigentes han quedado obsoletos, y, por tanto, hay que aprovechar esta oportunidad para revisar todo el planteamiento sobre una cuestión tan claves como la vivienda, uno de los pilares del estado de bien estar junto a la educación y la sanidad. Ahora bien, antes de lanzarse a tomar decisiones demasiado rupturistas o continuistas, conviene parase a reflexionar y debatir sobre donde nos encontramos y que aspectos hemos de priorizar estos próximos años.

En este artículo se plantean los principales factores a tener en cuenta en la reflexión sobre el estado de la cuestión, desde los cambios sociales y demográficos que condicionan la demanda, hasta el papel de la vivienda protegida como elemento de cohesión social. En base a ellos, y atendiendo a la actualidad, se esbozan las ideas fuerza determinantes para el debate sobre las políticas de vivienda. Cuestiones como el auge del alquiler, la gentrificación y los pisos turísticos en el desarrollo del centro de la capital, o el papel que han de desempeñar las grandes dotaciones de terreno aún disponibles en un nuevo paradigma metropolitano de sostenibilidad, centrado en la consolidación y el crecimiento interior.

Antes de actuar impulsados por las contingencias del momento hay que plantearse como conjugar los aspectos sociales, económicas y urbanísticas que determinarán en que ciudades viviremos mañana, tal es la reflexión que propone este artículo.

¿Qué significa “Política de vivienda”? “Política de vivienda” significa, “Política de vivienda asequible”, barata. Nos piden un panorama actual de la Política de vivienda en la Comunidad de Madrid. Empecemos por el principio: “Política de vivienda” significa “Política de vivienda asequible”, barata. Para la otra vivienda, la cara, la de lujo, la mejor política es dejar hacer al mercado, por supuesto cumpliendo rigurosamente la normativa urbanística y toda la regulación sectorial.

En tres ideas debemos centrar la “Política de Vivienda”: Desigualdad, cohesión social y equilibrio urbano. Y una cuarta que desarrollaremos transversalmente en todo el texto: Que el debate sobre la vivienda no puede sustraerse al debate sobre la ciudad. Las normativas, ordenanzas y reglamentos de vivienda operan sobre el edificio, pero éste, tengámoslo siempre presente, opera sobre la ciudad. Le da forma, constituye su imagen y define su crecimiento.

Las cuestiones que se plantean.

1) Estadísticas:

La ciudad siempre crece. Hacia el exterior (Nuevos desarrollos) o hacia el interior (Regeneración urbana). Densificando barrios existentes en los que se aumenta la altura de los edificios y la superficie habitable o por el contrario, incrementando la extensión urbana con nuevos barrios de viviendas y oficinas de baja densidad por hectárea. A golpe de “operaciones” (Mahou Calderón, Campamento, Chamartín…), como acertadamente definió el crecimiento de la ciudad de Madrid su concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo o, mediante procesos unitarios de desarrollo estratégico hipercontrolado, como el que elaboró Oriol Bohigas para la Barcelona olímpica.

En todo caso este crecimiento debe basarse siempre en los diagnósticos y los indicadores demográficos, sociológicos, geográficos, climáticos, medioambientales, económicos y un largo etcétera en el que no deben tener cabida ni las ensoñaciones de crecimiento urbano infinito que, después de lo que hemos pasado, exhiben de nuevo algunos operadores inmobiliarios, ni tampoco los dogmatismos contra la “especulación depredadora ladrillista” de ciertas organizaciones y sectores políticos. Tan radicales los unos, para los que “al igual que la materia prima de los panaderos es la harina, la suya es el suelo”, como los otros, autoconstituidos en “depositarios únicos de los intereses generales”, que siempre cuentan con la baza de que “la movilización social pueda poner freno a las sendas equivocadas” -todas menos la suya-.

Sabemos que España pierde población (unos 6 millones para 2050) y la meseta se despuebla. El atolón peninsular se afianza (costa muy poblada, una enorme isla central -Madrid- y un centro vacío con los cuatro oasis intermedios de Zaragoza, Valladolid, Albacete, Talavera y poco más). Madrid sin embargo crece.

También sabemos que en los próximos quince años los hogares de 5 miembros (pareja y tres hijos) van a reducirse casi un -25% y los de 4 miembros (pareja y dos hijos) un -9%. Los de 3 miembros (pareja con un hijo) permanecerán estables aunque a la baja (-1%). Sin embargo crecerán los de 2 miembros (pareja sin hijos) un +10% y los hogares unipersonales casi un +20%.

La consecuencia de estos indicadores debe ser un planeamiento urbanístico cada vez menos “local” y más “metropolitano”, pero sobre todo más flexible. La nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, orientada no a la expansión urbanística sino hacia el desarrollo interno de las ciudades, incorpora propuestas de flexibilización que, bien manejadas por los ayuntamientos, permitirán ir adaptando sus planes urbanísticos a las nuevas variables de la pujante sociedad metropolitana madrileña. No tengo tan claro que el “remate ordenado de la ciudad” que propuso el Ayuntamiento de la capital para “Madrid Puerta Norte” y propone actualmente para la “Estrategia de Desarrollo del Este” (EDE) consiga los mismos efectos. Más adelante hablaremos de ello.

 

2) El problema del primer acceso a la vivienda.

El gran problema de la vivienda protegida, así como el de la vivienda libre barata -de gama baja- es el primer acceso. Su precio las hace inaccesibles para la mayor parte de los jóvenes. En un reciente informe, Bankinter alerta de que el esfuerzo financiero que, tanto para compra como para alquiler, tienen que hacer los jóvenes demandantes de una primera vivienda, se aleja de las ratios prudentes y vuelve a ser “preocupante” ¿Qué puede resultar sino de la combinación de trabajos precarios y sueldos de miseria con los altos costes actuales de producción de una vivienda “asequible”?

Repasemos algunas causas:

  • Las administraciones, pese a que empiezan a activar la producción, construyen a día de hoy muy pocas viviendas públicas y las ventas y concesiones de suelos a los desarrolladores privados suele hacerse en base a los precios máximos de los módulos de vivienda protegida.
  • La escasez de suelo privado finalista está incrementando los precios de los pocos solares disponibles hasta límites difíciles de soportar para las promociones de vivienda protegida.
  • Tras años de estancamiento, están subiendo paulatinamente los precios de obra
  • La carga fiscal que soporta una promoción de viviendas protegidas es ¡un 25%!
  • En el término municipal de Madrid el tiempo medio de concesión de una licencia de obras está en torno a los 11 meses. Los intereses por el coste de compra del terreno durante ese tiempo de espera, más el IBI municipal si se salta de periodo fiscal, evidentemente se cargan al precio de la vivienda.
Fuente: Instituto de Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada

 

La consecuencia es la transformación de tejido empresarial inmobiliario español. Los fondos y las SOCIMIS se han hecho con el mercado. Hace poco “El Confidencial” publicaba esta gráfica sobre las empresas promotoras que más viviendas edificarán en los próximos tres años. No hay margen de duda.

Sin embargo la mayor parte de estas 80.000 viviendas no serán protegidas. El mercado se ha dividido en dos nichos de negocio, el de la vivienda libre “rentable” y el de la vivienda “asequible”, fundamentalmente la protegida, cuyos números salen muy a duras penas, tras haber aplicado una draconiana bajada de costes en todas las líneas de producción y, sin duda, en el beneficio.

 

3) Las reservas de suelo para la vivienda protegida.

Tendríamos que preguntarnos qué significa la vivienda protegida como instrumento de equilibrio urbano, territorial y social. No vale de nada comparar la evolución de la vivienda protegida en España desde el comienzo de la etapa democrática con la de otros países, como Austria, Holanda o Dinamarca que nos sirven simultáneamente de modelo y de flagelación. Nosotros venimos de otro contexto histórico y político, que ha dado lugar a un sistema evolutivo distinto en lo referente a la propiedad del suelo.

Tema de confrontación permanente entre izquierda y derecha han sido las reservas de edificabilidad para vivienda protegida. La Ley del Suelo actual -y la nueva- prevén la cesión de un 10% en los suelos urbanos no consolidados y un 30% en los suelos urbanizables. En los primeros años de la etapa democrática cuando, pese a la opinión de algún consejero de política territorial, se sabía que tanto la capital como las ciudades de su corona metropolitana iban a crecer muchísimo. El porcentaje de cesión en suelo urbanizable, establecido por el gobierno del PSOE, fue del 50% durante bastantes años. El PP lo bajó al actual 30%. La izquierda no ha dejado de demandar volver al anterior porcentaje.

En aquellos años, que la mitad de las viviendas que se construirían en los nuevos desarrollos fuera protegida tenía todo el sentido. El tiempo ha dado la razón a quienes lucharon porque no existieran áreas residenciales de alta calidad -como existen en tantos países latinoamericanos- con todas las viviendas libres, espacios públicos bien cuidados y excelentes equipamientos, y a pocos kilómetros guetos de vivienda social chabolizada, con altos componentes de marginalidad, droga y mafias locales. Entornos que hoy son caldo de cultivo incluso para la captación de terroristas, como sabemos que existe en la periferia de París, Bruselas o ciudades del centro de Inglaterra, donde a duras penas se atreve a entrar la policía.

En su día, la defensa de la ciudad densificada diversificada y socialmente equilibrada fue un éxito. En ella ciudadanos que viven en viviendas tanto libres como protegidas conviven en los mismos barrios, compran en los mismos comercios y utilizan los mismos colegios, centros de salud, polideportivos y bibliotecas públicas. Esa mezcla de categorías de viviendas fue la mejor arma contra la segregación urbana en los años en que unos pocos, pero poderosos, promotores inmobiliarios proponían todo lo contrario porque evidentemente, tener al lado de su promoción de vivienda libre otra de vivienda social les reducía el margen de negocio.

En términos genéricos podemos decir que a lo largo de los años, la VPP ha servido para atemperar los precios y equilibrar el mercado en épocas de economía alcista, pero hoy la situación es muy distinta y los porcentajes no tienen el mismo sentido. Sin duda la pujanza económica del norte de la capital -acentuada por el reciente desbloqueo de la Operación Chamartín- desequilibra aún más las ratios de segregación norte-sur en cuanto a desarrollo económico y vivienda social. Pero pese a este desequilibrio económico y por muy discutible que sea el diseño urbano de buena parte de ellos, los ya plenamente consolidados nuevos barrios de todos los puntos de la metrópoli madrileña pueden exhibir en sí mismos un equilibrio social que ya quisieran los suburbios de las periferias de Londres o París.

Por tanto consideramos que a hacer bandera genéricamente, casi por defecto, de que el 50% de las nuevas viviendas, independientemente de donde vayan a estar, deben ser protegidas le falta un punto de reflexión. La práctica totalidad se hará en nuevos desarrollos o en procesos de Regeneración urbana. Las que se hagan en algún solar suelto en zonas consolidadas de la metrópoli -salvo en los suelos públicos- son estadísticamente irrelevantes.

Si es en nuevos desarrollos y el precio de Repercusión del suelo es caro (Mahou/Calderón, Los Carriles o Tempranales) la VPP sí va a seguir produciendo el efecto regulador de precios y el equilibrio sociológico. Pero en los que la repercusión del suelo sea barata, como en las Estrategias de Desarrollo del Sureste y del Este, Villaverde, Operación Campamento y Alcorcón Norte, el 30% se acerca mucho al porcentaje ideal, porque en estos lugares:

  • La vivienda libre tiene las mismas superficies, dimensiones e incluso acabados que las VPP y su precio de mercado es, en numerosas ocasiones, igual o inferior al de la VPP a módulo.
  • Las administraciones, sin recursos, apenas hacen vivienda pública que pueda bajar los precios.
  • La normativa de VPP para la Calificación Provisional es menos flexible que la de vivienda libre.
  • El Código Técnico de la Edificación ha igualado prácticamente las características y las prestaciones de las viviendas libres y de las VPP, incluso de las Viviendas de Integración Social, de forma que en la práctica, la diferencia entre todas ellas está únicamente en los acabados.

En algunas operaciones de Regeneración urbana se procura derribar los edificios existentes para transformar el sector en un “ecobarrio” con todos los inputs del urbanismo bioclimático y de la nueva edificación eficiente. A éstos son de aplicación los criterios del apartado anterior.

Pero el gran nicho del futuro mercado de vivienda “asequible” está en los muchos barrios en que se rehabilitarán los edificios actuales y, en muchos casos con los vecinos viviendo. En ellos los sobrecostes son tan grandes que el que las viviendas sean libres o protegidas es lo de menos. Todas deberán acogerse a las líneas de financiación que eventualmente puedan ofrecerse y… los porcentajes de VPP carecen de significado.  Y aparte de todo estará la Operación Chamartín, o “Madrid Nuevo Norte”, con un particular 20% de vivienda protegida, porcentaje de consenso para que el desarrollo pudiera desbloquearse.


Continuará en Analizando la política de vivienda en la Comunidad de Madrid (parte 2)

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