Analizando la política de vivienda en la Comunidad de Madrid (parte 3): Propuestas para una nueva política de vivienda

por Jaime Caballero y Fernando Caballero.

Artículo académico publicado en Revista de Urbanismo y Edificación (Aranzadi – Thomson Reuters) el 1 de junio de 2018.


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Propuestas para una nueva política de vivienda.

La regeneración urbana.

Es el gran nicho de vivienda protegida al que aún le falta mucho para arrancar. Siempre nos referimos bien a barrios situados en las periferias degradada de la capital, bien en los cascos viejos -no confundir con los centros históricos- de las ciudades de la corona metropolitana. Se trata de barrios actualmente sin ningún interés inmobiliario y con un altísimo componente de activismo social.

Por una parte se necesitan normativas muy flexibles a la hora de pensar en la rehabilitación. La gran mayoría son viviendas tipo “Cuéntame”, tipológicamente muy homogéneas, construidas entre los años 50 y 60 en bloques de las periferias y destinadas a absorber la emigración campesina que en pocos años había llegado masivamente a la capital. Todas ellas han de ser sometidas a una revisión integral que actualice sus condiciones de habitabilidad y sus modelos funcionales para una población que no tiene nada que ver con quienes entonces las ocuparon. Ello implica olvidarse de las rígidas normativas basadas en superficies y dimensiones mínimas de dormitorios, cocinas, baños y pasillos. La flexibilidad y la adaptabilidad a situaciones diferentes a lo largo de la vida útil de la vivienda son ahora la clave. Y si eso es así con las viviendas de los barrios periféricos ¡no digamos con las de los cascos antiguos! Auténticas chabolas verticales con grandes diferencias tipológicas según la época en que se construyeron, que en buena parte de los casos han de ser reconfiguradas integralmente.

Más aún, la regeneración de los cascos viejos de las ciudades de la corona metropolitana, diferentes entre sí pero con los mismos problemas todos ellos, ha de hacerse con “óptica metropolitana” y debería ser liderada por el Gobierno regional. Afortunadamente Madrid es una región pequeña -uniprovincial- y la Consejería de Urbanismo es quien mejor puede canalizar sus propios recursos y los escasos fondos FEDER que le lleguen en función de las prioridades políticas que ella misma establezca.Rehabilitar los edificios tiene muchas dificultades. Actualmente se están rehabilitando portal a portal, según las posibilidades económicas de cada comunidad de vecinos. Hay numerosos edificios en parte rehabilitados y en parte no, en los que la intervención termina en una junta de dilatación. Así los costes se disparan. Solamente se optimizarán recursos mediante operaciones a nivel de barrio. Las fachadas ventiladas, cubiertas vegetales, dobles vidrios y todos los demás componentes de la mal llamada “rehabilitación energética” solo entrarán en precio si alcanzan un determinado nivel de masa crítica.

Pero por otra parte, regenerar un barrio degradado, además de rehabilitar los edificios, significa reestructurar el comercio de las plantas bajas, acondicionar los espacios intermedios, potenciar el ajardinamiento, reestudiar la movilidad, crear supermanzanas, hacer que la distancia entre los portales y las paradas de autobús sea la misma, incorporar equipamientos públicos, actualizar las condiciones de accesibilidad, implantar ascensores… Significa mucho dinero.

Una figura imprescindible en esta dinámica es el incremento de alturas en algunos edificios. La Nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid ya prevé transferencias de aprovechamientos que posibiliten esta figura presente en muchas ciudades europeas, sobre todo en sus cascos viejos. Se trata de un producto “urbanístico” que incrementa la edificabilidad allá donde es posible -y razonable- hacerlo, de forma que al crear más metros cuadrados lucrativos contribuye en su medida a sufragar costes generales de reurbanización del barrio. Este mecanismo lleva implícita su perversión cuando no se hace “a nivel de barrio” sino de nuevo “portal a portal”. Actualmente hay numerosas pequeñas promotoras y despachos de arquitectos que tras detectar un edificio que puede incrementar su edificabilidad, le proponen a la comunidad de propietarios rehabilitárselo gratis… quedándose ellos en propiedad con los metros cuadrados que consigan de más. De esta manera -y con los usuarios encantados- la plusvalía de los nuevos metros cuadrados lucrativos va a un solo bolsillo.

Pero aun así no hay una implicación decidida de la banca en este segmento inmobiliario. No hay productos financieros adecuados para un sector en el que los usuarios seguirán viviendo en el entorno que se va a regenerar. Para los bancos es comprometedor el perfil del usuario -inquilino o propietario- que tiene una mínima capacidad de incrementar sus cifras de pago actuales. Tampoco los ayuntamientos disponen de recursos suficientes para avalar las grandes y complejas operaciones, por lo que éstas se hacen fragmentadas, con cuentagotas, basándolas en subvenciones y… pese a algún movimiento puntual aún no han entrado las aseguradoras.

El resultado es que por muchas jornadas, seminarios y mesas redondas que las organizaciones empresariales del sector organicen sobre el tema, la iniciativa privada no entra a la Regeneración urbana sencillamente porque hoy no da beneficio. Y no lo hará hasta que la banca no “vea negocio” en ello, y la banca española solo lo verá cuando se decida a aplicar aquí las fórmulas que llevan aplicándose desde hace años en países de nuestro entorno, y esto solo pasará cuando los requerimientos medioambientales a que obliga la Unión Europea como respuesta urbana al cambio climático sean tan exigentes y de cumplimiento tan inmediato que los bancos no tengan que echar demasiados números para detectar el beneficio de ponerse en cabeza de la economía verde. Hay fecha para ello. Pasado el 2020, e incumplida por goleada la iniciativa 20-20-20, la Unión Europea ya ha establecido que dispondremos de la mitad de años para reducir el doble de consumo y eliminar el doble de emisiones ¿Podríamos avanzar algo hasta entonces?

 

Los desarrollos del sureste y la nueva centralidad del este.

La “reformulación” que el Ayuntamiento de Madrid ha propuesto el pasado mes de Julio sobre los “Desarrollos del Sureste” puede suponer de facto la paralización de todo el proceso urbanístico por tiempo indefinido.
Los “Desarrollos del Sureste”, junto con la “Nueva Centralidad del Este” son un conjunto de seis Planes de Actuación Urbanística (PAUS) independientes unos de otros, aunque conectados y, en mayor o menor medida, vinculados entre sí. Se extienden desde Coslada y el nuevo estadio “Wanda Metropolitano” hasta casi el río Manzanares abarcando más de 5.000 Hectáreas. Con una previsión de más de 150.000 viviendas son la mayor reserva de terreno para vivienda “asequible” de la metrópoli madrileña. En ellos el precio de la vivienda libre será prácticamente el mismo que el de la protegida.

Éste suelo es muy necesario para absorber la futura, y no tan futura, necesidad latente de vivienda barata -protegida o no- para la formación de nuevos hogares en Madrid. Pero el Ayuntamiento -tras dos años de estudios técnicos y debates en mesas sectoriales- ha llegado a la conclusión de que “ni desde el interés público ni desde la capacidad real de gestión de la iniciativa privada es posible mantener ni el modelo de producción de ciudad del planeamiento vigente … ni la integridad de las actuaciones previstas”.

Partiendo de que los grados de ejecución tanto de las infraestructuras como de la urbanización, son diferentes en cada PAU, el Ayuntamiento quiere, lógicamente, acompasar la construcción a sus propias disponibilidades presupuestarias para ejecutar las dotaciones. Propone replantear un planeamiento urbanístico que considera obsoleto, realizado en tiempos en que la preocupación medioambiental, además de incomparablemente menor que en la actualidad, se daba por satisfecha incrementando el tamaño de las zonas verdes, no la forma de diseñar las parcelas edificables. Eran tiempos en los que la mente de los proyectistas estaba estructurada en base a la manzana que Castro y Cerdá transmutaron a los primeros años del urbanismo madrileño en la etapa ya democrática. Cuando se proyectaron estos PAUS aún se confiaba en la manzana cuadrada -cerrada o no- como forma geométrica generadora, por defecto, de cualquier nuevo ensanche de las periferias urbanas.

El Ayuntamiento teme que los promotores inmobiliarios se lancen a edificar al completo las viviendas de todos los PAUS simultáneamente -“especulen con la demanda” se ha llegado a decir-. También teme que la propia administración, asfixiada por los largos plazos de la obra pública y por su escasez de recursos, no sea capaz de ir construyendo equipamientos públicos a la velocidad que terminaran las obras de los edificios de viviendas. Plantea por tanto un nuevo plan de fases que, con toda ortodoxia, arranca a partir de las zonas urbanas más consolidadas, tema en el que puede haber un gran consenso. También prefiere que el desarrollo se lleve a cabo conjuntamente, no cada PAU por su cuenta. Aunque para ello tendría que desarrollar musculatura de gestión, no creemos que les sea imposible conseguirlo.

Tampoco lo sería encontrar alguna solución imaginativa redensificando parcelas y liberando suelo para conseguir, sino esa “Casa de Campo” del Sureste que demandan los colectivos vecinales y la Federación de Asociaciones de vecinos, sí un gran parque tipo “Parque del Oeste” en la zona, aún mayor que los ahora previstos y en el que queden perfectamente protegidos las ermitas y los yacimientos arqueológicos. Por otra parte la tecnología irá resolviendo en los próximos años los problemas derivados de la proximidad al vertedero de Valdemingómez.

El conflicto aparece cuando el Ayuntamiento, que por supuesto quiere que exista el mayor consenso posible, pretende que en algunos PAUS su plan de fases se lleve a cabo a través de pequeñas Unidades de Ejecución y desclasificar importantes superficies de suelo. Y aquí sí que se enfrenta a un grave problema. Su propuesta choca de plano con los derechos legales de los propietarios de los terrenos. Las Unidades de Ejecución que propone y la desclasificación de parte de los suelos, aunque técnicamente puedan ser más ágiles, provocan la destrucción de las Juntas de Compensación existentes ¿Cómo van a encontrar consenso con quienes quiere eliminar?

Para no aburrir diremos que como contribuyentes podemos escandalizarnos de que el Ayuntamiento no encuentre en qué gastarse mejor el poco dinero de que dispone, que en las gigantescas indemnizaciones que tendrá que pagar si decide seguir adelante. Pero como madrileños interesados en el desarrollo de nuestra ciudad y de nuestra región, nos escandalizamos aún más de que dicho desarrollo se eternizará por el torrente de recursos con que, con todo derecho, los propietarios del suelo responderán al desafío que hace el Ayuntamiento a su seguridad jurídica.

Como la demanda de vivienda seguirá creciendo, y los mecanismos de Regeneración de los barrios de la periferia urbana degradada distan mucho de estar operativos, el resultado a corto y medio plazo de la propuesta municipal sobre los Desarrollos del Sureste y la Nueva Centralidad del Este, será un encarecimiento aún mayor de la vivienda -tanto en compra como en alquiler- en toda la región de Madrid. Los jóvenes que no encuentren vivienda en Madrid y su área metropolitana saltarán al segundo cinturón -y en otro momento hablaremos de “movilidad sostenible” cuando tengan que ir a trabajar todos los días a la metrópoli-. Cualquier solar en Arganda, Valdemoro o Parla subirá ineludiblemente de precio ante la falta -cada vez más dramática- de vivienda.

Concluida la etapa de trabajo en exclusiva de los servicios técnicos municipales, está en manos de los políticos encontrar un sistema capaz de casar su filosofía urbanística y su modelo de ciudad con los derechos legales y urbanísticos de los legítimos propietarios del suelo. Ahora hay que sentarse a negociar de verdad. Habrá que establecer las líneas rojas para ambos y, a partir de ahí ir acercando posiciones. No hacerlo significará sencillamente haber desperdiciado una enorme cantidad de tiempo, esfuerzo y talento. El resultado habrá sido la paralización absoluta, la nada, o peor aún, la nada con un montón de pleitos y recursos judiciales, lo que en cualquier caso desembocará en el encarecimiento aún mayor de la vivienda… y el empobrecimiento de la región, pues este asunto tiene, como mínimo, relevancia regional.

 

Los minibarrios municipales.

Por último querríamos decir algo sobre los minibarrios que proponía hacer el Ayuntamiento de Madrid en tantos solares municipales como le fuera posible, especialmente en la zona Norte de la capital. El Ayuntamiento tiene 17.000 familias en lista de espera para una vivienda protegida y 8.000 en situación de emergencia, de las que más de la mitad necesitan atención prioritaria. Por loable que socialmente haya podido ser la iniciativa, no es sino la constatación de que el Ayuntamiento es consciente de que le ha pillado el toro y que de las 4.000 viviendas previstas para hacer, difícilmente pueda entregar ninguna en esta legislatura. La EMVS ha convocado los concursos de los primeros anteproyectos este mes de Agosto. Seis meses para los proyectos y adjudicaciones de obra más dieciocho meses de obra y remates es la previsión mínima de cualquier plan de viabilidad sensato. Resultado: no se llega a tiempo para las próximas elecciones. Se trataba por tanto de construir lo que fuera a toda prisa para tener algo que entregar antes de que no se puedan cortar cintas.

La propuesta ha sido rechazada por la contestación que generó un planteamiento de casas que tiene más que ver campos los campos de refugiados que con los principios de “vivienda digna y adecuada” que recoge la Constitución. No todo vale, ni mucho menos cualquier solución “apresurada”. Europa Occidental está llena de excelentes ejemplos de edificios de viviendas sociales modulares, prefabricadas, incluso con contenedores reciclados y adaptados. Pero éste no es el caso. Aquí no estamos hablando de poner arquitectónicamente en valor propuestas de emergencia habitacional, sino de tener algo terminado para presentar en la próxima campaña electoral. La propia primera teniente de alcalde, Marta Higueras, las calificó de “viviendas de construcción efímera”. Es decir, eran tan impropias que más pronto que tarde debían ser derribadas.

El mismo sesgo ideológico que le hace al Ayuntamiento creer que podrá reequilibrar algo la población de Lavapiés construyendo viviendas sociales en solares carísimos, le llevó a pensar que construyendo este tipo de edificios en solares sueltos, podrá “cambiar la fisonomía de algunos barrios del norte” de la ciudad. Pensamos que no la cambiaría en absoluto y, desde luego, lo poco que modificara no sería para bien. Proponemos tres líneas en las que los fondos públicos destinados a estas construcciones pueden emplearse con garantía de éxito:

  • Una gran parte de ese dinero en implementar avales públicos para estimular que los bancos entren definitivamente en los procesos de regeneración urbana.
  • Una pequeña parte en incrementar las plantillas de técnicos municipales de forma que se acorten decisívamente los tiempos de concesión de licencias.
  • Sin costo, en acercar posiciones con las juntas de compensación de los Desarrollos del Sureste para acelerar las primeras fases de construcción de la gran cantidad viviendas asequibles y protegidas que, esta vez sí de forma definitiva, solventarán el drama de la falta de vivienda en la capital tanto para los jóvenes que no pueden arrancar con su proyecto de vida, como para los segmentos más vulnerables de población.

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