Analizando la política de vivienda en la Comunidad de Madrid (parte 2): Las ideas fuerza de la política de vivienda

por Jaime Caballero y Fernando Caballero.

Artículo académico publicado en Revista de Urbanismo y Edificación (Aranzadi – Thomson Reuters) el 1 de junio de 2018


Las “Ideas fuerza” de la política de vivienda:

Los deshaucios

Las estadísticas de Junio señalan que los desahucios se han incrementado en el primer trimestre de 2017 un 5,5% con respecto al mismo periodo de 2016. 1.843 en total, de los cuales la cuarta parte han sido ejecuciones hipotecarias y el resto personas que no han podido seguir pagando el alquiler –“…desahuciados como consecuencia de los procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos”-. Cuando los responsables de Vivienda de otras capitales o comunidades autónomas nos hablan de los stocks de viviendas para emergencias que van formando, es duro escuchar que ni el gobierno de la Comunidad de Madrid ni los distintos ayuntamientos disponen de viviendas públicas para hacer frente al problema. En cuanto se hacen con una la ponen en el acto a disposición de una familia desahuciada. El Ayuntamiento de Madrid incluso ha paralizado los desahucios de familias en viviendas de la EMVS.

La gran contradicción es que, siendo necesarios para el funcionamiento del sistema bancario, los desahucios tendrían que tener desde hace años un contrapunto adecuado en forma de parque público de vivienda de integración social suficiente como para haber acabado con el drama social y humana que suponen. Es cierto que a ese objetivo -a las “viviendas de rotación”- van decididamente dirigidas tanto las políticas de los ayuntamientos como de la Dirección General de la Vivienda de la CAM. El problema es que los tiempos del urbanismo y de la construcción -pese a la cada vez más implantada industrialización- son endiabladamente lentos para quien está acuciado por la pérdida de su trabajo.

El objetivo de la “política” de vivienda respecto a los desahucios no ha de ser erradicar la tragedia del desahucio en sí mismo -no se nos interprete mal-. El objetivo ha de ser que nadie esté un solo día en la calle. Si una familia debe ser expulsada de su casa ha de poder contar instantáneamente con una vivienda de acogida –“de rotación”- preferiblemente en las proximidades, cosa fácil de prever pues la localización de los lanzamientos está mapificada con exactitud. Veremos el recorrido que tiene al respecto la Iniciativa Legislativa Popular (IPL) presentada en la Asamblea de Madrid con el fin de “blindar” el derecho a la vivienda en la Comunidad. La vertiente “asistencial” de las políticas de vivienda de todas las administraciones está volcada hacia ello, pero todavía falta mucho para alcanzar un nivel mínimamente aceptable. Y ésto no solo se resuelve con promociones públicas. Como ahora veremos hay otras políticas de perfil más bajo que sin embargo a la larga serían más provechosas, y en su conjunto contribuirían a acortar los tiempos de resolución de este enorme drama que debería haber dejado de existir en una sociedad avanzada como la nuestra.

 

La desigualdad, el equilibrio urbano y la cohesión social

 

Retomemos el concepto de “Desigualdad”. En Manhattan, actualmente están en construcción más de 90 nuevos rascacielos. El ayuntamiento, hará los equipamientos reglamentarios pero no tiene previsto construir allí ni una sola vivienda protegida. Considera que en un distrito con el metro cuadrado de suelo a precio de oro no tiene ningún sentido. En los otros cuatro distritos neoyorquinos, donde son muy necesarias, lucirán, si se emplean hábilmente, los miles de millones de dólares en impuestos que se obtendrán de tanta torre. La conclusión es que hacer viviendas protegidas en Manhattan mata la gallina de los huevos de oro pues sacan del mercado suelos que de otra forma producirían recursos para toda la ciudad.

La pregunta es ¿se potencia así la desigualdad? ¿Deben construirse viviendas sociales en los barrios “comerciales y ricos”? Los numerosos barrios caros comerciales de Manhattan y Brooklyn ¿Convierten automáticamente a toda Nueva York una ciudad segregada? Es más, el hecho de que una gran capital tenga barrios “ricos” en los que no haya viviendas protegidas ¿La estigmatiza urbanísticamente como ciudad segregada? ¿Cuántas viviendas protegidas suponemos que hay en Knightsbridge, Chelsea o Notting Hill en Londres, El Marais, Trocadero o St. Germain en París, Prenzlauerberg, Mitte o Charlottenburg en Berlín, o en todo el centro en Roma? Si la respuesta es: pocas o ninguna ¿Debemos considerar por tanto en su conjunto a Londres, París, Berlín o Roma ciudades segregadas?

Si al igual que pensamos en la “gentrificación positiva”, tal como la definió Stuart Cameron, pensáramos en la “desigualdad beneficiosa” veríamos en ello no un problema, sino una oportunidad. La oportunidad de reequilibrar la ciudad aportando recursos para dotar de viviendas, equipamientos y servicios a las zonas que los necesitan. No es necesario ser Robin Hood para entender que basta con destinar transparentemente, democráticamente y bajo un escrupuloso control de prioridades, los sustanciosos ingresos que aportan las distintas gallinas de los huevos de oro de que disponen las grandes metrópolis, una de las cuales y no la menor- son “los barrios ricos” con un alto componente comercial.

NOTA: En ese concepto de “barrio rico”, debe quedar bien claro el adjetivo “comercial”. Evidentemente no me estoy refiriendo a La Moraleja, Valdemarín o algunas zonas nuevas de Aravaca proyectadas bajo las famosas “tres alturas” de Esperanza Aguirre, pues todos ellos sí que están segregados de origen. Conceptualmente segregados sin la menor intención de “hacer ciudad”.

Llevamos desde algún tiempo oyendo críticas al desembarco inmobiliario que desde hace años están haciendo diferentes grupos inversores iberoamericanos en el Barrio de Salamanca, Chueca u otras zonas prime de Madrid porque “segrega y encarece el precio de la vivienda” en la ciudad ¿Cuántas viviendas protegidas había en esos barrios antes de que fueran objeto de deseo de la inversión internacional? ¿Tiene algún sentido considerar el término municipal de Madrid como un todo a la hora de determinar el precio medio de la vivienda?

Es sorprendente que entre los urbanistas madrileños todavía exista controversia sobre si debe haber vivienda social en los “barrios comerciales ricos” y que ésta sea especialmente apasionada sobre los que están en proceso acelerado de gentrificación. En estos barrios, cuyos máximos exponentes en Madrid son los céntricos Lavapiés y Latina, las pequeñas promociones públicas que propone el Ayuntamiento de Madrid son solo gotas de agua en un océano de intereses inmobiliarios. El concejal de Centro piensa sinceramente que podrá reequilibrar algo la población del barrio y evitar que desaparezcan de ellos las personas más desfavorecidas edificando pequeñas promociones de vivienda pública en solares o edificios con una repercusión -cuando no provengan de cesiones- a precio de oro.

En una mesa redonda llegamos a escuchar ¡la conveniencia de que existieran “locales comerciales de protección oficial”! Es difícil entender tanto dogmatismo y tan poca atención a la realidad. Semejantes propuestas, por muy bienintencionadas que sean, confunden a la ciudadanía y la conducen irrevocablemente a la frustración ¿Con qué criterio se expropiarían locales comerciales para “protegerlos oficialmente”? ¿Con qué seguridad jurídica contarían los propietarios de dichos locales -y no digamos de solares o edificios- que no estén dispuestos a perder sus posibilidades de negocio y se nieguen a transmitírselos a la administración? y sobre todo ¿Con qué dinero lo pagaría el Ayuntamiento? Ese dinero -de todos los ciudadanos- ¿No estaría mejor invertido en muchas más localizaciones periféricas más necesarias y muchísimo más baratas?

¿A qué se dedicarían dichos locales “protegidos? Nos imaginamos el filón que verían algunos abogados cuando la administración tratara de explicar que es “más social” un espacio de coworking o una tienda en cooperativa que una franquicia de “100 montaditos” que está a rebosar todos los días del año.

Que un ayuntamiento con una enorme deuda -heredada, quede claro- pretenda intervenir en las zonas de la ciudad más codiciadas por el mercado, es un enorme error. La administración está para cubrir “derechos básicos” y “necesidades”, pero no “deseos” de vivir en zonas “cool”. La constitución garantiza una vivienda “digna y adecuada” para todos los españoles. Pero no dice que tenga que estar dentro del perímetro de la M-30 ni mucho menos en barrios de moda donde hay mucha gente dispuesta a pagar mucho dinero por vivir en ellos.

En este sentido será interesante el debate sobre el 20% de vivienda protegida en la Operación “Madrid Nuevo Norte” -11.000 viviendas-, solución de compromiso de la que habrá que observar su evolución con el tiempo.

 

El alquiler y la gentrificación.

 

La gentrificación es un proceso de transformación de un espacio urbano deteriorado o en declive a partir de su construcción o rehabilitación con mayores alturas que las preexistentes y que provoca un aumento de los alquileres o del coste habitacional en estos espacios, lo cual provoca que los residentes tradicionales abandonen el barrio y se sitúen en espacios más periféricos con el efecto de que este nuevo espacio es ocupado por clases sociales con mayor capacidad económica que le permite soportar estos nuevos costes.

Es una apuesta política de todos los partidos. Una de las mejores herramientas de que se dispone para impulsar la movilidad laboral de los jóvenes. Actualmente hay muy poca oferta tanto privada como pública, pese al esfuerzo que están haciendo algunas empresas municipales -especialmente la EMVS de Madrid- por poner en marcha nuevas promociones. He ahí el motivo del actual crecimiento desorbitado de los precios. No se estimula lo bastante la fiscalidad a las empresas para que entren a desarrollar promociones de alquiler privado. Por ello las escasas SOCIMIS y las grandes patrimonializadoras copan la mayor parte del mercado.

Los jóvenes siguen prefiriendo comprar. En muchos casos alquilan porque no pueden pagar el precio de compra, pero el coste está desorbitado, no solo en el centro de la capital y en los barrios contiguos, sino ya en aquellos distritos a los que tan solo cuatro o cinco paradas de metro los sitúan a 15 minutos de distancia, por ejemplo Vallecas.

Hablábamos sobre el empeño del Ayuntamiento de Madrid en generar vivienda pública en los barrios céntricos en pleno proceso de gentrificación. No podemos considerarlo más que como un error. Es destacable el daño que está produciendo la influencia de los teóricos del marxismo urbano, como el antropólogo y geógrafo David Harvey sobre “los procesos capitalistas en el espacio urbano”, estructuradas y codificadas por el también antropólogo y geógrafo Neil Smith, el geógrafo y sociólogo Henri Lefebvre y el también geógrafo y economista Eric Clark entre otros -quédense con estos nombres porque son los gurús de la materia y salen a relucir siempre. Estas teorías a nivel local han sido recogidas por el sociólogo urbano Daniel Sorando y el arquitecto urbanista Álvaro Ardura en su libro “First we take Manhattan: La destrucción creativa de las ciudades” (La Catarata, 2016), y a partir del cual están siendo vehementemente propagadas por el Club de Debates Urbanos, elevadas a nivel de dogma en algunos sectores del Departamento de Urbanismo de la Escuela de Arquitectura de la Politécnica de Madrid y adoptadas por el actual ayuntamiento de Madrid como explicación directa de los procesos de gentrificación que experimenta la capital.

Desde su perspectiva, la ciudad se plantea como el patio de recreo de unos pocos “poderosos” que hacen y deshacen a su voluntad. Un juego de suma cero en el que “las ganancias de unos son siempre a costa de los otros”. La ciudad se convierte en una especie de mina de oro, en la que cada vez que se encuentra una veta hay que explotarla a fondo. Según estos autores, se trata de un “colonialismo” de primer orden, de forma que a las avariciosas “clases elevadas” les trae sin cuidado la “población autóctona”, especialmente cuando cuentan con la ayuda de ayuntamientos neoliberales que, en su misma línea de pensamiento, “trabajan” para ellos. En este sentido la gentrificación no sería más que el nuevo campo de batalla de la lucha de clases, y la “veta” que aquí se ha encontrado es la siguiente: La gente adinerada detecta un enorme negocio especulativo en los barrios céntricos en los que puede invertir barato ya que están repletos de edificios obsoletos y entornos degradados. El problema es cuando no lo están y por tanto escasea la oferta a bajo precio, entonces hay que crearla y el modo de fabricar oferta es “degradar” el barrio, mejor dicho: los barrios céntricos de las ciudades occidentales, Madrid incluida.

La teoría falla porque implica necesariamente que la degradación de los centros de la mayoría de las ciudades occidentales ha obedecido a una metodología planificada de acciones sucesivas según un estricto plan de etapas: primero fueron haciendo que los barrios céntricos se fueran degradando, básicamente no manteniendo adecuadamente los edificios y discriminando las ayudas municipales hacia otras zonas. Cuando ya estuvieron suficientemente degradados consiguieron expulsar a buena parte de sus habitantes, cerrar buena parte de sus comercios e incluso derribar una nada desdeñable parte de sus edificios. Después fueron destacando a unos cuantos jóvenes emprendedores para que fueran colonizando juvenilmente el barrio y, cuando ya estuvieron creadas las condiciones para el asalto, lanzaron a las inmobiliarias para reconstruir, modernizar, rejuvenecer, re-habitar, por supuesto encarecer el barrio y finalmente forrarse a ganar dinero a expensas del tejido urbano existente que, incapaz de soportar la subida generalizada de precios, tuvo que abandonar el barrio, marchándose a otros más acordes con sus posibilidades económicas. Así hasta que se volviera a repetir el ciclo.

Falla también porque el desarrollo económico no es un proceso de suma cero, porque ignora que en democracia ganamos todos. Ignora el papel que ha jugado la mejora de la calidad de vida en los últimos 50 años, el crecimiento de las clases medias, la demanda exponencial de los ciudadanos a una vida más digna y dinámica. Falla porque los ingresos desde hace muchos años son generados tanto por los hombres como por las mujeres -lo que ha incrementado notablemente la capacidad económica de las familias-, por los efectos de la desindustrialización urbana y la deriva de las ciudades hacia el sector servicios, por la acción de la globalización y del acercamiento cultural entre países. Niega en suma que el principal motivo de la evolución y el auge de las ciudades es porque son una enorme fuente de oportunidades.

El ayuntamiento de la capital -que ya no es neoliberal- sabe perfectamente que es imposible la municipalización total del espacio urbano para crear “nuevos modos de producción del espacio social” -el Plan A de los teóricos del nuevo marxismo urbano-, por lo que decide hacer frente a la “avaricia colonialista” a base de introducir en la trama urbana pequeñas operaciones de 10, 12 o 14 viviendas de Protección Pública con objeto de mantener al menos una pequeña parte, aunque sea testimonial, de los “habitantes actuales” del barrio. Se proclama la lucha por el centro -en algunos casos centro histórico, en otros solo antiguo-. Podrían haber hecho otra cosa: haber concebido la gran ciudad en términos de metrópoli. Podrían haber llevado a cabo -en colaboración con los municipios colindantes y con el gobierno regional- múltiples intervenciones, con especial énfasis en la movilidad interbarrios, intervenciones que dieran lugar a una ciudad policéntrica, diversificada, de usos mixtos y actividades económicas en todos ellos. Pero en su lugar decidieron presentar batalla en el centro, una batalla económicamente prohibitiva para las arcas públicas. Un dinero que se entierra en el centro cuando, para conseguir el acceso a una “vivienda digna y adecuada”, sería muy eficaz empleado en otras zonas metropolitanas más necesitadas. El resultado está a la vista: la inexorable subida de los precios, tanto en alquiler como en venta. El motivo: es demasiada gente la que quiere vivir, comprar y disfrutar su ocio precisamente en el centro. Y el centro, desgraciadamente, es finito.

Y en esas estamos cuando todo se llena de turistas.

 

Los pisos turísticos.

 

En todo Occidente, al mercado de alquiler le ha caído encima la turistificación. El universo “low cost” ha arrollado en dos años las estrategias urbanas de los centros históricos de las ciudades occidentales. Ha posibilitado a grandes cantidades de turistas jóvenes -y no tan jóvenes- de todos los continentes, desplazarse barato a los lugares que antes solo podían conocer a través de los documentales de televisión. No vamos a entrar a describir en detalle este “fenómeno cultural” ni las casuísticas a las que está dando lugar, pero es cierto que en la actualidad para las principales ciudades europeas, norteamericanas y latinoamericanas que tengan algún componente turístico, es el primer frente de preocupaciones no solo en las concejalías de turismo sino en las gerencias de urbanismo o sus equivalentes. Y va a más porque, si bien el alquiler turístico no es estadísticamente destacable considerando toda la ciudad ni mucho menos el conjunto de la metrópoli- su particularidad es que se concentra muy agresivamente en los distritos centrales y específicamente en los centros históricos.

El problema está en cómo cortocircuitar las redes de economía sumergida en las que se mueven tanto particulares como, especialmente, empresas que en su momento olfatearon el negocio y hoy están plenamente asentadas. A Barcelona se le vino encima y su concejala de urbanismo nos confirmó que ¡El 40% del negocio opera bajo la economía sumergida! Han tenido que formar a toda prisa contingentes de inspectores, visualizadores y agentes especializados para rastrear, detectar, sancionar y en última instancia sacar de la circulación a todo aquel que funcione al margen de los procedimientos legales y fiscales de alquiler.

En Madrid el Ayuntamiento y el Gobierno regional mantienen posturas técnicamente complementarias e ideológicamente contrapuestas: el Gobierno regional no entra a cuestionar la propiedad de las viviendas turísticas. Prefiriere centrarse en actualizar aspectos técnicos del Decreto de Viviendas de Uso Turístico. Destacan dos medidas: una es la creación de un Certificado de Idoneidad. Este certificado garantizará unas calidades mínimas -salubridad, ventilación suministro de energía, etc.- a las viviendas que se pongan en el mercado turístico. Otra, especialmente interesante, es que las propias Comunidades de Propietarios puedan prohibir en sus estatutos que haya pisos en el edificio destinados al alquiler turístico. Esta disposición podría constituir un freno eficaz contra la compra de viviendas sueltas por empresas o particulares para ponerlas en el mercado turístico. El problema está que el cambio de estatutos, hoy por hoy, ha de hacerse con la unanimidad de los comuneros… El Decreto además obliga a que las viviendas aprobadas por las comunidades de propietarios estén registradas en el Registro Oficial de la Comunidad de Madrid y, al igual que los hoteles, deberán contar contratar un seguro de Responsabilidad Civil y disponer de Hojas de Reclamaciones.

Sin embargo el Ayuntamiento ha decidido intervenir directamente en el mercado turístico. Parte de la base de que este problema se resuelve fijando y estabilizando la población residente, y observa cómo en los centros históricos de las principales ciudades europeas se está estimulando tanto el alquiler de larga duración como la vivienda en propiedad para uso personal. Por tanto ha decidido limitar el número máximo de días al año en los que un particular puede tener alquilada su vivienda como “piso turístico”. Considera que ese número no debe superar los 90 días, de tal forma que, si el propietario vive en su casa 9 de los 12 meses del año, no hay riesgo de que la población local sea sustituida por turistas. Calcula que de esta manera “se fija” la población del barrio. Paralelamente prevé dejar en fuera de juego a las empresas que compran pisos para alquilar -a quienes ha identificado como objetivo- al plantear en el acuerdo que está gestionando con Airbnb y otras plataformas del sector que solo puedan destinarse al alquiler turístico “viviendas habituales” de una persona, de forma que el propietario está obligado a presentar un Certificado de Empadronamiento para demostrar que reside en ella.

La complejidad del tema da para un máster. Entendemos el posicionamiento de ambas administraciones y la buena intención de salvaguardar la identidad urbana por parte del Ayuntamiento. Pero al hacerlo se ve obligado a cruzar demasiadas líneas rojas de contenido puramente filosófico que nos hacen no tenerlo del todo claro ¿Es el empresario que compra varios pisos para ponerlos de alquiler turístico el que “vacía” el centro de la ciudad, o lo son quienes le venden los pisos? Es más ¿Tiene derecho un ciudadano a venderle la casa a quien quiera, bien sea una persona interesada en vivir en el barrio o bien un fondo de inversión?

Tal vez se pueda pensar si esos empresarios sin cara, fondos multinacionales y plataformas digitales entran en la categoría que Enric Juliana, en su libro “Esperando a los robots” (Icaria, Junio 2017) denomina “los nuevos bárbaros”. En nuestro caso nos llenarán el barrio de turistas, harán que se vayan los vecinos, uniformizarán planetariamente las calles de tiendas a base de franquicias, destruirán por tanto el comercio, la idiosincrasia y la propia “vida de barrio” y como “nuevos bárbaros” que son, acabarán controlando lo más emblemático de las ciudades de no poner las administraciones los medios que los ciudadanos les hemos otorgado democráticamente para evitarlo ¿Realmente se puede pensar eso?

¿Debe una administración ir un centímetro más allá de garantizar que la vivienda -y el comercio- reúna todos los requisitos técnicos y legales, y asegurarse que propietarios, empresarios y fondos paguen sus impuestos? ¿Debe una administración combatir la conversión de los centros históricos en parques temáticos para el turismo nada más -y nada menos- que con estímulos y penalizaciones fiscales o ha de llegar más lejos? ¿Es legítimo que una administración, contravenga la libertad individual, el libre comercio y otras libertades básicas del libre mercado en aras de un beneficio urbano de posible rango superior? En fin, es un tema del que hay muchísimo que hablar.


Continuará en Analizando la política de vivienda en la Comunidad de Madrid (parte 3)

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *